Έχουμε ήδη δει ιδιοκτήτες κατοικιών να διστάζουν να πουλήσουν τα σπίτια τους γιατί αυτό θα σήμαινε να εγκαταλείψουν φθηνά στεγαστικά δάνεια. Τώρα, τα διαρκώς αυξανόμενα βραχυπρόθεσμα επιτόκια θα τους επιτρέψουν να μετατρέψουν την οικονομική τους κατάσταση σε ένα είδος μεταφοράς που θα ζήλευε μια τράπεζα ή ένα hedge fund.
Βλέπουμε μια εξαιρετική δυναμική αυτή τη στιγμή – εκατομμύρια ιδιοκτήτες κατοικιών με χαμηλά επιτόκια στεγαστικών δανείων, εύκολη πρόσβαση σε επενδύσεις χαμηλού κινδύνου, υψηλής απόδοσης και χαμηλή ανεργία. Κάποιος το 1980 που είχε στεγαστικό δάνειο 9% ενώ τα γραμμάτια του Δημοσίου ήταν 12% και ο πληθωρισμός πλησίαζε το 15% – με ποσοστό ανεργίας πάνω από 7% – ήταν περισσότερο απασχολημένος με την αστάθεια και την αβεβαιότητα στην οικονομία παρά να το σκεφτεί. Πώς να αγοράσει ομόλογα που απέδωσαν περισσότερα από την υποθήκη τους.
Από τις αρχές της δεκαετίας του 1980, βρισκόμαστε γενικά σε ένα περιβάλλον πτώσης των επιτοκίων, γεγονός που οδήγησε τους ιδιοκτήτες σπιτιού να αναχρηματοδοτήσουν με χαμηλότερο επιτόκιο, αντί να βλέπουν το στεγαστικό τους δάνειο ως φτηνό χρέος, το οποίο τους έδωσε χώρο να χρηματοδοτήσουν πιο κερδοφόρες επενδύσεις.
Αυτό μας φέρνει στο σήμερα, όπου έχουμε εκατομμύρια ιδιοκτήτες σπιτιού με στεγαστικά δάνεια που εκδόθηκαν το 2020 ή το 2021 στο 3% ή ακόμα χαμηλότερα – στεγαστικά δάνεια αξίας 5,5 τρισεκατομμυρίων δολαρίων που αναχρηματοδοτήθηκαν σε αυτά τα δύο χρόνια. Εν τω μεταξύ, τα έντοκα που λήγουν σε λιγότερο από ένα χρόνο αποδίδουν τώρα 5%. Και το ποσοστό ανεργίας είναι 3,4%, επομένως οι ιδιοκτήτες κατοικιών δραστηριοποιούνται σε μια αγορά εργασίας όπου ο κίνδυνος μακροχρόνιας ανεργίας είναι πολύ χαμηλός. Στην αγορά κατοικίας, η σταθερότητα, όχι η κατάρρευση, είναι το πώς διαμορφώνεται το έτος.
Πώς μπορεί λοιπόν κάποιος με ένα από αυτά τα φτηνά στεγαστικά δάνεια πανδημίας να εκμεταλλευτεί την κατάστασή του; Εάν επρόκειτο για εταιρεία, η έκδοση χρέους με χαμηλό επιτόκιο πριν αυξηθούν τα επιτόκια θα δημιουργούσε την ευκαιρία να εξαγοραστούν τα ομόλογα με έκπτωση. Για παράδειγμα, η Apple εξέδωσε 40ετή ομόλογα αξίας 1,75 δισεκατομμυρίων δολαρίων με επιτόκιο 2,55% το 2020, πριν τα εμβόλια Covid-19 ήταν διαθέσιμα και όταν δεν ήταν σαφές εάν η Fed θα αυξήσει ξανά τα επιτόκια. Αυτά τα ομόλογα διαπραγματεύονται επί του παρόντος σε περίπου 60 σεντς στο δολάριο – αν ήθελε, η Apple θα μπορούσε να αγοράσει αυτά τα ομόλογα πίσω στις δημόσιες αγορές, αποκομίζοντας ένα ωραίο κέρδος με κάποιο τυχαίο χρονοδιάγραμμα.
Αλλά οι ιδιοκτήτες σπιτιού δεν μπορούν να το κάνουν αυτό. Εάν είστε ιδιοκτήτης σπιτιού με στεγαστικό δάνειο 3% που κερδίσατε σε αγορά σπιτιού ή αναχρηματοδότηση το 2021, αυτό το στεγαστικό ομόλογο αξίζει επί του παρόντος περίπου 85 σεντς στο δολάριο. Εάν έχετε μια υποθήκη 300.000 $, έχετε ένα άυλο περιουσιακό στοιχείο αξίας περίπου 45.000 $, αλλά δεν μπορείτε να επιστρέψετε στον δανειστή σας και να ζητήσετε επιταγή. Αυτό που μπορείτε να κάνετε είναι να το αντιμετωπίσετε ως ένα φτηνό δάνειο που μπορεί να χρηματοδοτήσει πιο κερδοφόρες επενδύσεις.
Στα μέσα του 20ου αιώνα, υπήρχε ένας αφορισμός γνωστός ως ο κανόνας 3-6-3 που περιέγραφε τον νυσταγμένο, ρυθμισμένο τραπεζικό κόσμο εκείνης της εποχής. Αυτό αναφερόταν σε τραπεζίτες που συγκέντρωσαν κεφάλαια πληρώνοντας στους καταθέτες τόκο 3%, δάνεισαν αυτά τα χρήματα με 6%, κέρδισαν τη διαφορά μεταξύ των δύο επιτοκίων και έφτασαν στο γήπεδο του γκολφ στις 3:00 μ.μ.
Και ενώ μπορεί να είναι περισσότερο φαντασία παρά πραγματικότητα, είναι μια κατάσταση στην οποία μπορεί να βρεθούν πολλοί ιδιοκτήτες σπιτιού φέτος. Τα χαμηλά επιτόκια στεγαστικών δανείων τους σημαίνουν ότι δανείζουν με 3%. Οι επενδύσεις σχεδόν χωρίς κίνδυνο, όπως τα ομόλογα του Δημοσίου, αποδίδουν επί του παρόντος έως και 5%, και αυτό το επιτόκιο είναι πιθανό να αυξηθεί τους επόμενους μήνες καθώς η Fed συνεχίζει να αυξάνει τα επιτόκια.
Σε περίπτωση που κάποιος έχει ένα στεγαστικό δάνειο 300.000 $ 30 ετών με επιτόκιο μικρότερο από 3%, και ταυτόχρονα έχει 300.000 $ σε μετρητά, τα επιτόκια σε βραχυπρόθεσμες επενδύσεις χαμηλού κινδύνου γίνονται αρκετά υψηλά για να δημιουργήσουν εισόδημα που μπορεί να καλύψει το κεφάλαιο , ασφάλιση τόκων, φόρων και στεγαστικών δανείων. Αυτό ουσιαστικά θα τους επέτρεπε να ζουν στο σπίτι τους δωρεάν πριν από τα έξοδα διαβίωσης.
Αυτό είναι ένα παράδειγμα της δυναμικής που θα περιορίσει το απόθεμα των κατοικιών προς πώληση έως ότου τα επιτόκια αρχίσουν να πέφτουν ξανά. Δεν είναι μόνο ότι οι ιδιοκτήτες σπιτιού δεν θέλουν να ανταλλάξουν ένα χαμηλό επιτόκιο υποθήκης με ένα υψηλότερο σε ένα νέο ακίνητο. Γιατί κάποιος θα ήθελε να αποπληρώσει ένα δάνειο 300.000 $ με 3% όταν μπορεί να επενδύσει ουσιαστικά χωρίς κίνδυνο με 5% ή περισσότερο; Με αυτόν τον τρόπο, μπορούν να κάνουν τα υψηλά επιτόκια να λειτουργήσουν υπέρ τους.
Ενώ όλοι μπορούν να κερδίσουν το ίδιο εισόδημα από ομόλογα του Δημοσίου, η ιδιαιτερότητα της εποχής μας είναι ότι για ορισμένους τυχερούς ιδιοκτήτες σπιτιού που έχουν τα μετρητά να επενδύσουν, υπάρχει ένας εύκολος τρόπος να κάνουν το εισόδημα από επενδύσεις να καλύψει πραγματικά το κόστος της υποθήκης τους — τουλάχιστον όσο τα επιτόκια παραμένουν υψηλά.
Περισσότερα από άλλους συγγραφείς κατά τη γνώμη του Bloomberg:
• Τα λουκέτα στεγαστικών δανείων εντός παιχνιδιού θα σας κοστίσουν μόνο: Αλέξης Λεοντής
• Safe Houses Again, ή η επόμενη μεγάλη ύφεση;: John Authers
• Αποταμίευση για σπίτι ή συνταξιοδότηση; Επιλέξτε το δεύτερο: Erin Lowry
Αυτή η στήλη δεν αντικατοπτρίζει απαραίτητα τη γνώμη των συντακτών ή του Bloomberg LP και των ιδιοκτητών του.
Ο Conor Sen είναι αρθρογράφος του Bloomberg Opinion. Είναι ο ιδρυτής της Peachtree Creek Investments.
Περισσότερες ιστορίες όπως αυτή είναι διαθέσιμες στο bloomberg.com/opinion