Home Επιχειρήσεις Δεν χρειάζονται πολλά για να επαναφέρει η αγορά κατοικίας τους αγοραστές

Δεν χρειάζονται πολλά για να επαναφέρει η αγορά κατοικίας τους αγοραστές

0
44

Τα αυξανόμενα επιτόκια στεγαστικών δανείων έχουν μειώσει την αγορά κατοικίας από τα ιλιγγιώδη υψηλά στις αρχές του έτους. Τώρα όλοι αναρωτιούνται, πόσο χαμηλά θα πέσουν τα κτίρια, τα ψώνια και οι τιμές; Έχουμε ήδη δει παρατηρητές της αγοράς να εικάζουν ότι οι τιμές των κατοικιών μειώνονται κατά 10% ή και 20% από τα κορυφαία τους επίπεδα.

Αλλά αυτού του είδους η ανάλυση σοκ και δέους είναι ελλιπής και υποδηλώνει ότι η προσιτή τιμή στέγασης πρέπει να επιστρέψει στα προ πανδημίας επίπεδα ή να ταιριάζει με κάποια θεωρητική αναλογία μηνιαίων πληρωμών προς εισόδημα. Μια καλύτερη εικασία ως προς το πού θα εγκατασταθεί η στεγαστική αγορά θα λάμβανε υπόψη το γεγονός ότι η στεγαστική δραστηριότητα ήταν καλή μέχρι τον Απρίλιο, παρόλο που η οικονομική προσιτότητα ήταν πολύ χειρότερη από ό,τι πριν από την πανδημία. Θα πρέπει επίσης να λάβετε υπόψη τις κουβέντες στα δεδομένα, καθώς τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων έχουν αυξηθεί και κάτω από τότε.

Αυτά τα μέτρα υποδηλώνουν ότι δεν θα χρειαστεί πολύς χρόνος για να εξισορροπηθεί η αγορά κατοικίας με πιο σταθερές τιμές και συναλλαγές. Μπορεί απλώς να χρειαστούν επιτόκια στεγαστικών δανείων που πέφτουν κάτω από το 6%, ή πρόσθετες, μέτριες μειώσεις στις τιμές των κατοικιών σε συνδυασμό με ελαφρώς μεγαλύτερες αυξήσεις στους μισθούς των εργαζομένων.

Ο διαδικτυακός μεσίτης ακινήτων Redfin δημοσιεύει μια εβδομαδιαία αναφορά που αναλύει διάφορες μετρήσεις στέγασης και η έκθεσή του στα τέλη Απριλίου κατέστησε σαφές ότι η αγορά κατοικίας επιβραδύνεται. Τότε, οι τιμές ζήτησης κατοικιών αυξήθηκαν περισσότερο από 400.000 δολάρια, τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων ξεπέρασαν το 5%, και οι μηνιαίες πληρωμές αυξήθηκαν περισσότερο στο ρεκόρ σε σύγκριση με το προηγούμενο έτος.

Πολλά έχουν αλλάξει από τότε. Το μέσο επιτόκιο στεγαστικών δανείων ήταν 6,13% την περασμένη εβδομάδα από 7,3% τον Οκτώβριο. Οι ζητούμενες τιμές για τα σπίτια έχουν μειωθεί και τα εισοδήματα των εργαζομένων συνέχισαν να αυξάνονται – ωστόσο, παρά όλη αυτή την αστάθεια, η μηνιαία πληρωμή για την οποία δεσμεύονται οι αγοραστές είναι αξιοσημείωτη σταθερότητα.

Οι αλλαγές στις τιμές των κατοικιών γίνονται πρωτοσέλιδα, αλλά αυτό που ενδιαφέρει περισσότερο τους αγοραστές είναι αν μπορούν να αντέξουν οικονομικά τις μηνιαίες πληρωμές. Για έναν αγοραστή σπιτιού που λαμβάνει έκπτωση 20% σε ένα σπίτι 400.000 $, ένα επιτόκιο υποθήκης 5% – συνηθισμένο τον Απρίλιο – μεταφράζεται σε μηνιαία πληρωμή 1.718 $. Αυτή η μηνιαία πληρωμή ανέρχεται στα 1.918 $ με επιτόκιο 6%, δημιουργώντας ένα κενό προσιτότητας.

Αλλά υπάρχουν περισσότερα στην αγορά από απλά επιτόκια στεγαστικών δανείων, και όλα αυτά λαμβανομένων υπόψη, το χάσμα στην προσιτή τιμή έχει συρρικνωθεί τους τελευταίους μήνες ή τουλάχιστον δεν επιδεινώνεται. Οι πωλητές μειώνουν τις τιμές προσφοράς και η αύξηση των μισθών είναι ταχύτερη από ό,τι πριν από την πανδημία. Σύμφωνα με τον Redfin, οι ζητούμενες τιμές έχουν ήδη μειωθεί κατά 11% από τα επίπεδα αιχμής και γνωρίζουμε από τη μηνιαία έκθεση απασχόλησης ότι οι μέσες ωριαίες αποδοχές έχουν αυξηθεί κατά 3% από τον Απρίλιο.

Ένα πλαίσιο για πιο σταθερές μηνιαίες πληρωμές υποστηρίζεται από δεδομένα Redfin. Από τον Απρίλιο, η μέση μηνιαία πληρωμή που δεσμεύτηκε στους αγοραστές κυμάνθηκε μεταξύ 2.200 $ το μήνα και λίγο πάνω από 2.500 $ το μήνα, με το πιο πρόσφατο επίπεδο των περίπου 2.300 $ πολύ κοντά σε αυτό που ήταν στα τέλη Απριλίου.

Η αύξηση των επιτοκίων των στεγαστικών δανείων έχει βλάψει τις πωλήσεις, καθώς πολλοί ιδιοκτήτες επιλέγουν να μην πουλήσουν στις χαμηλότερες τιμές που χρειάζονται για να μετακινηθούν όταν τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων υπερβαίνουν το 6%. Αλλά έχουμε δει επίσης ότι ακόμη και αν τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων παραμείνουν υψηλά, οι μικρές μειώσεις του επιτοκίου θα οδηγήσουν σε μεγαλύτερη δραστηριότητα των αγοραστών. Καθώς τα επιτόκια μειώθηκαν τους τελευταίους μήνες, οι αιτήσεις για στεγαστικά δάνεια αυξήθηκαν κατά πέντε από τις τελευταίες έξι εβδομάδες και οι αναζητήσεις Google για «σπίτια προς πώληση» αυξήθηκαν ελαφρώς.

Αλλά ο Δεκέμβριος είναι η πιο αργή εποχή του χρόνου για την πώληση κατοικιών. Αυτό που έχει σημασία για την αγορά είναι το δεύτερο τρίμηνο του επόμενου έτους, που είναι παραδοσιακά η κορύφωση της σεζόν των πωλήσεων κατοικιών. Η εταιρεία κατασκευής πολυτελών κατοικιών Toll Brothers σημείωσε στην κλήση κερδών της ότι, ενώ είναι πολύ νωρίς για να είμαστε σίγουροι για τις επιπτώσεις των πρόσφατων μειώσεων των επιτοκίων, πιστεύουν ότι τα επιτόκια στεγαστικών δανείων 30 ετών 6% ή λιγότερο θα ήταν αρκετά για να αλλάξουν τη γνώμη των αγοραστών. Δεν είμαστε πολύ μακριά από αυτό, αν και τα ποσοστά παραμένουν ευμετάβλητα και απρόβλεπτα.

Δεδομένων των μαθηματικών του στεγαστικού δανείου που εξέθεσα παραπάνω, δεν είναι δύσκολο να καταλάβουμε γιατί θα συνέβαινε αυτό. Η αύξηση του επιτοκίου στο 6% από 5% αυξάνει τη μηνιαία πληρωμή του αγοραστή κατά 11,6%. Ωστόσο, εάν οι μισθοί αυξηθούν κατά 5% μεταξύ των μέσων του 2022 και των μέσων του 2023 και οι ζητούμενες τιμές πέσουν κατά 10% από την κορυφή, η προσιτή τιμή θα είναι καλύτερη από ό,τι τον Απρίλιο του 2022.

Θα πρέπει να συνεχίσουμε να παρακολουθούμε τα δεδομένα, αλλά συνδυάζοντας τις μηνιαίες πληρωμές στις οποίες εξακολουθούν να δεσμεύονται οι αγοραστές, την αλλαγή σε πραγματικό χρόνο στη δραστηριότητα χαλάρωσης του επιτοκίου στεγαστικών δανείων και τα πρόσφατα σχόλια από κατασκευαστές κατοικιών, ακόμη και ένα επιτόκιο στεγαστικών δανείων 6% στις αρχές του επόμενου έτους θα μπορούσε να είναι αρκετά για να αποκαταστήσει κάποια ισορροπία στην αγορά κατοικίας, σε αντίθεση με τα πιο αρνητικά σενάρια που προτιμούν ορισμένοι.

Περισσότερα από άλλους συγγραφείς κατά τη γνώμη του Bloomberg:

• Περιμένεις να πέσουν οι τιμές των κατοικιών; Κακή στρατηγική: Αλέξης Λεοντής

• Η αύξηση των αποθεμάτων θα είναι άλλο ένα στεγαστικό πρόβλημα: Jonathan Levin

• Οι οικοδόμοι δεν έπαθαν στεγαστική κρίση Σημείωση: Τζάστιν Φοξ

Αυτή η στήλη δεν αντικατοπτρίζει απαραίτητα τη γνώμη των συντακτών ή του Bloomberg LP και των ιδιοκτητών του.

Ο Conor Sen είναι αρθρογράφος του Bloomberg Opinion. Είναι ο ιδρυτής της Peachtree Creek Investments και μπορεί να έχει ενδιαφέροντα στους τομείς για τους οποίους γράφει.

LEAVE A REPLY

Please enter your comment!
Please enter your name here