Το μέσο 30ετές σταθερό στεγαστικό δάνειο είναι τώρα 6,32%, σύμφωνα με τον Freddie Mac, από το υψηλό 20 ετών του 7,08% τον Νοέμβριο, αλλά αυξάνεται ξανά αφού μειώθηκε στο 6,09% στις αρχές του μήνα. Η συναίνεση μεταξύ των οικονομολόγων στέγασης ήταν ότι τα επιτόκια τους επόμενους μήνες θα είναι ελαφρώς λιγότερο ευμετάβλητα από πέρυσι, καταλήγοντας το 2023 κάτω από το 7%.
Το αν θα λειτουργήσει, μπορεί κανείς μόνο να μαντέψει. Στις αρχές του περασμένου έτους, το mainstream σίγουρα δεν πίστευε ότι τα επιτόκια θα ανέβαιναν τόσο γρήγορα και τόσο υψηλά όσο έκαναν.
Παρά την αβεβαιότητα, η περσινή αναταραχή δεν δικαιολογεί τους φετινούς δανειολήπτες να πληρώσουν για περιττή ασφάλιση. Ενώ υπάρχουν προϊόντα που επιτρέπουν στους δανειολήπτες να κλειδώνουν τα τρέχοντα επιτόκια πέρα από τις τυπικές περιόδους των 30, 45 και 60 ημερών ή να «πέφτουν» εάν τα επιτόκια μειωθούν, στις περισσότερες περιπτώσεις το επιπλέον κόστος αυτών των προϊόντων δεν αξίζει τον κόπο.
Πρώτον, μια σύντομη περίληψη του τρόπου με τον οποίο λειτουργούν τα κλείδωμα των στεγαστικών επιτοκίων. Μόλις εγκριθεί η αίτησή σας για δάνειο, οι δανειστές συνήθως εγγυώνται το επιτόκιο για έναν ή δύο μήνες μέχρι το κλείσιμο, ακόμη και αν τα επιτόκια αλλάξουν κατά τη διάρκεια αυτής της περιόδου. (Το επιτόκιο μπορεί να μηδενιστεί εάν υπάρξουν αλλαγές στην εφαρμογή, όπως το ποσό προκαταβολής, η αξία εκτίμησης κατοικίας ή μια μείωση στο πιστωτικό αποτέλεσμα.) Οι περισσότεροι δανειστές δεν θα χρεώσουν για αυτό το τυπικό κλείδωμα επιτοκίου – αν και ορισμένοι μπορεί ή μπορεί να περιλαμβάνουν ως μέρος του τέλους αίτησής τους ένα δάνειο.
Οι αυξανόμενες τιμές και ο έντονος ανταγωνισμός για τα σπίτια κατά τη διάρκεια της πανδημίας έχουν αφήσει όλο και περισσότερους αγοραστές να ανησυχούν ότι η τυπική περίοδος δεν θα είναι αρκετά μεγάλη, θέτοντας τους σε κίνδυνο να χάσουν την εγγυημένη τιμή. Ή μερικοί μπορεί να ελπίζουν ότι θα μπορέσουν να κινηθούν γρηγορότερα μόλις βρουν ένα κατάλληλο σπίτι κλείνοντας ένα δάνειο ενώ είναι ακόμα έξω για ψώνια.
Οι τράπεζες ή άλλοι δανειστές προσφέρουν μερικές φορές την επιλογή να πληρώσουν μια πρόσθετη προμήθεια για να διατηρήσουν το επιτόκιο για μεγαλύτερο χρονικό διάστημα, μερικές φορές έως και έξι μήνες. Το κόστος ποικίλλει, αλλά γενικά είναι τουλάχιστον 1% του ποσού του δανείου για εξασφάλιση του επιτοκίου για 120 ημέρες. Για ένα δάνειο 500.000 $, αυτό θα ήταν τουλάχιστον 5.000 $.
Ή για τους αγοραστές που φοβούνται ότι θα κολλήσουν να πληρώσουν περισσότερα σε μια παραπαίουσα αγορά, μπορεί να υπάρχει ένα ξεχωριστό, μη επιστρέψιμο κόστος έως και 0,5% του ποσού του δανείου για την επιλογή επαναφοράς χαμηλότερα εάν τα επιτόκια μειωθούν. Εκτός από αυτήν την αμοιβή, οι δανειστές μπορεί να προσφέρουν ακόμη και υψηλότερο επιτόκιο στην αρχή για να σας δώσουν την ευελιξία να κλειδώσετε για μεγαλύτερο χρονικό διάστημα ή χαμηλότερα. Άλλοι δανειστές προσφέρουν στους δανειολήπτες τρόπους να αντισταθμίσουν τα στοιχήματά τους. Για παράδειγμα, πέρυσι η Rocket Mortgage εισήγαγε ένα προϊόν αντιστάθμισης τιμών όπου, με επιπλέον χρέωση, οι αγοραστές κατοικιών μπορούν να κλειδώσουν ένα επιτόκιο ακόμη και πριν βρουν σπίτι για 90 ημέρες, με εφάπαξ πιθανότητα επαναφοράς εάν πέσουν οι τιμές.
Αλλά το να παίζετε το παιχνίδι των επιτοκίων όταν αγοράζετε ένα σπίτι είναι εξίσου ανόητο με το να προσπαθείτε να χρονομετρήσετε την επένδυσή σας στο χρηματιστήριο. Τελικά, πρόκειται να πετάξετε χρήματα για την επιδίωξη να εξοικονομήσετε το πολύ ένα όγδοο ή ένα τέταρτο της ποσοστιαίας μονάδας.
Σίγουρα, κάθε δεκάρα μετράει σε μια εποχή που τα επιτόκια είναι σχεδόν διπλάσια από αυτά που ήταν πριν από την περσινή άνοδο και οι τιμές των κατοικιών εξακολουθούν να είναι 40% υψηλότερες από ό,τι πριν από την πανδημία. Αλλά τα χρήματά σας θα ήταν καλύτερα να δαπανηθούν πληρώνοντας τον επιπλέον πόντο (αμοιβή που καταβάλλεται στον δανειστή για να ολοκληρώσει αποτελεσματικά το μάθημα) ή απλώς να τηρήσετε την αναχρηματοδότηση στο μέλλον.
Μπορείτε επίσης να αποκτήσετε την επιπλέον αυτοπεποίθηση που χρειάζεστε όταν ψωνίζετε. Ορισμένοι δανειστές προσφέρουν δωρεάν μακροπρόθεσμο κλείδωμα ή float.
Το πιο επικίνδυνο στοίχημα είναι όταν ο αγοραστής απορρίπτει οποιοδήποτε κλείδωμα επειδή πιστεύει ότι οι τιμές θα μειωθούν πριν κλείσουν. Σε αυτή την περίπτωση, κινδυνεύουν να τινάξουν πλήρως το δάνειο στον αέρα. Ας υποθέσουμε ότι το δάνειό τους εγκρίθηκε με ένα συγκεκριμένο επιτόκιο, αλλά μετά τα επιτόκια ανεβαίνουν αντί να πέφτουν. Χωρίς κλείδωμα επιτοκίου, μπορεί να χάσουν το δάνειό τους επειδή η οικονομική τους κατάσταση δεν επαρκεί για να πληρούν τις προϋποθέσεις για την υψηλότερη μηνιαία πληρωμή που επιφέρει το υψηλότερο επιτόκιο.
Υπάρχουν λίγες εξαιρέσεις. Εάν αγοράζετε ένα σπίτι που είναι υπό κατασκευή ή ένα σπίτι που έχει ανακτηθεί, το οποίο μπορεί να καθυστερήσει το κλείσιμο για περισσότερο από την τυπική περίοδο, ίσως αξίζει να πληρώσετε περισσότερα προκαταβολικά για μια μακροπρόθεσμη κλειδαριά. Πόσο μάλλον που η επέκταση της κλειδαριάς του μαθήματος μετά τη λήξη της αρχικής εγγύησης μπορεί να είναι ακριβή. Μερικοί μεσίτες στεγαστικών δανείων με τους οποίους μίλησα είπαν ότι οι δανειολήπτες θα μπορούσαν να είναι έτοιμοι για 100 $ την ημέρα για επέκταση κλειδώματος επιτοκίου.
Σε αυτήν την περίπτωση, η στερέωση μεγαλύτερης κλειδαριάς μπορεί να είναι συνετή. Αλλά στις περισσότερες άλλες περιπτώσεις, οι δανειολήπτες θα είναι καλύτερα να τηρούν την τυπική δωρεάν έκδοση, ακόμη και τώρα.
Περισσότερα από άλλους συγγραφείς κατά τη γνώμη του Bloomberg:
• Τα υψηλότερα επιτόκια στεγαστικών δανείων είναι αυτό που χρειάζεται τώρα η στέγαση: Conor Sen
• Αποταμίευση για σπίτι ή συνταξιοδότηση; Επιλέξτε το δεύτερο: Erin Lowry
• Η κατασκευή περισσότερων κατοικιών το καθιστά φθηνότερο. Αλήθεια: Τζάστιν Φοξ
Αυτή η στήλη δεν αντικατοπτρίζει απαραίτητα τη γνώμη των συντακτών ή του Bloomberg LP και των ιδιοκτητών του.
Ο Αλέξης Λεοντής είναι αρθρογράφος προσωπικών οικονομικών στο Bloomberg Opinion. Προηγουμένως, επέβλεπε τη φορολογική κάλυψη για το Bloomberg News.
Περισσότερες ιστορίες όπως αυτή είναι διαθέσιμες στο Bloomberg.com/opinion