Πώς όμως να το χρηματοδοτήσει; Δεν υπάρχει μεγάλη επιλογή, αλλά ένα προϊόν που έχασε τη φήμη του κατά τη διάρκεια της Μεγάλης Ύφεσης μπορεί να αξίζει μια διαφορετική ματιά: δεύτερες υποθήκες.
Τα δεύτερα στεγαστικά δάνεια είναι ακριβώς αυτό που ακούγονται: οι δανειολήπτες χρησιμοποιούν τα ίδια κεφάλαια στα σπίτια τους για να συνάψουν ένα εφάπαξ ποσό με σταθερό επιτόκιο (συνήθως για 20 χρόνια) διατηρώντας ανέπαφη την αρχική τους υποθήκη. Είναι επίσης γνωστά ως δάνεια στεγαστικών μετοχών. Ωστόσο, διαφέρουν από τις πιστωτικές γραμμές εγχώριας μετοχής, όπου τα επιτόκια είναι μεταβλητά, όπως και το ποσό. Διαφέρουν επίσης από την αναχρηματοδότηση ημέρας πληρωμής, όπου μια νέα υποθήκη αντικαθιστά ένα παλιό δάνειο.
Είναι ακόμα μια πλούσια εποχή για τους δανειολήπτες να αναζητήσουν μετρητά στα σπίτια τους. Σίγουρα, οι τιμές των κατοικιών μειώνονται περίπου 4% από τα υψηλά τους του 2022, αλλά εξακολουθούν να είναι αυξημένες κατά 39% από την έναρξη της πανδημίας. Αυτό θέτει ένα ποσό σχεδόν ρεκόρ ιδίων κεφαλαίων στα χέρια των ιδιοκτητών σπιτιού.
Και χάρη στα εύλογα εμπόδια που τέθηκαν μετά το κραχ των κατοικιών, τα δεύτερα στεγαστικά δάνεια απαιτούν πλέον καλόπιστες εγγυήσεις, συμπεριλαμβανομένης της απόδειξης εισοδήματος. Οι δανειστές θέτουν επίσης ένα όριο στο ποσό που μπορείτε να δανειστείτε σε σχέση με την αξία του σπιτιού σας.
Δεν έχει νόημα να πάρεις δεύτερη υποθήκη για οτιδήποτε. Αλλά για όσους σχεδιάζουν να χρησιμοποιήσουν τα έσοδα για να ανακαινίσουν το σπίτι τους ή να εξοφλήσουν άλλα χρέη με υψηλότερους τόκους, μια δεύτερη δέσμευση θα μπορούσε να είναι μια έξυπνη κίνηση. Ειδικά επειδή μάλλον δεν θέλετε να χρησιμοποιήσετε μια άλλη κοινή πηγή χρηματοδότησης για ανακαινίσεις σπιτιών, χαρτοφυλάκια μετοχών.
Λάβετε υπόψη ότι οι δεύτερες υποθήκες τείνουν να έχουν πολύ μικρότερα ποσά από τις πρώτες υποθήκες. στο Rocket Mortgage, το όριο είναι 250.000 $, αλλά ο μέσος όρος είναι περίπου 75.000 $, λέει ο Bill Banfield, εκτελεστικός αντιπρόεδρος των κεφαλαιαγορών της Rocket.
Τα δεύτερα στεγαστικά δάνεια τείνουν να έχουν υψηλότερα επιτόκια από την επιστροφή μετρητών, αλλά το χρήσιμο παράδειγμα της Laurie Goodman, συνεργάτη ινστιτούτου στο Κέντρο Πολιτικής Χρηματοδότησης Στέγασης του Urban Institute, δείχνει πώς οι δανειολήπτες μπορούν να πληρώσουν περισσότερα συνολικά για επιστροφή μετρητών.
Ένας δανειολήπτης που θέλει να εξαργυρώσει 100.000 $ μετοχικού κεφαλαίου μέσω μιας αναχρηματοδότησης πιθανότατα θα πληρώσει περίπου το 6,5% του νέου υπολοίπου του δανείου, με αποτέλεσμα μια μηνιαία πληρωμή 1.896 $. Όμως, η διατήρηση της υπάρχουσας υποθήκης στο 3% και η λήψη του δεύτερου εμπράγματου δανείου στο 11% (και αυτό είναι ακόμη περισσότερο από τον μέσο όρο του Bankrate) θα οδηγούσε σε συνολική μηνιαία πληρωμή 1.760 $ και για τα δύο δάνεια.
Φυσικά, το εάν μια προκαταβολή μετρητών ή ένα δεύτερο προνόμιο είναι μια καλύτερη συμφωνία θα εξαρτηθεί από τις ιδιαίτερες συνθήκες και παράγοντες των δανειοληπτών, όπως το αρχικό επιτόκιο στεγαστικών δανείων, το ποσό που θέλουν να δανειστούν και ποιο είναι το πιστωτικό αποτέλεσμά τους (μια υψηλότερη βαθμολογία συνήθως σημαίνει καλύτερη βαθμολογία). Οι αριθμομηχανές είναι διαθέσιμες για να σας βοηθήσουν να αποφασίσετε. Εδώ είναι ένα για τον υπολογισμό των ιδίων κεφαλαίων και ένα άλλο που σας επιτρέπει να συγκρίνετε επιλογές.
Ένα άλλο κόστος που πρέπει να λάβετε υπόψη – η επιστροφή μετρητών συνήθως περιλαμβάνει κόστος κλεισίματος, το οποίο μπορεί να φτάσει το 6% της συνολικής αξίας του δανείου. Για τις δεύτερες υποθήκες, οι δανειστές συνήθως πληρώνουν το μεγαλύτερο μέρος του κόστους κλεισίματος.
Μια άλλη επιλογή για άτομα που θέλουν να δανειστούν μετρητά για ανακαίνιση είναι μια πιστωτική γραμμή μετοχικού κεφαλαίου κατοικίας. Αλλά αυτές τις μέρες, τα HELOC είναι μόνο για άτομα με την πιο άψογη πίστωση. Σύμφωνα με τον Goodman, περίπου το ήμισυ των πιστωτικών γραμμών μετοχών κατοικιών πέρυσι ήταν για δανειολήπτες με πιστωτικά σκορ άνω των 780.
Και να θυμάστε, με μια πιστωτική γραμμή εγχώριας μετοχής, το επιτόκιο μαζί με το ποσό πληρωμής ποικίλλει ανάλογα με το βασικό επιτόκιο (το οποίο είναι υψηλότερο από το επιτόκιο των ομοσπονδιακών κεφαλαίων) συν ή πλην ενός περιθωρίου. Επομένως, εάν θέλετε έναν προϋπολογισμό γύρω από ένα σταθερό ποσό πληρωμής, το HELOC δεν είναι για εσάς.
Εάν αποφασίσετε να πάρετε μια δεύτερη υποθήκη, φροντίστε να ψωνίσετε. Δεν είναι τόσο διαδεδομένα στις παραδοσιακές τράπεζες, αλλά δανειστές όπως η Rocket Mortgage και η PennyMac έχουν παρουσιάσει πρόσφατα εκδόσεις. Σύμφωνα με την Equifax, από τον Ιανουάριο έως τον Αύγουστο του 2022, ο δεύτερος στεγαστικός δανεισμός ήταν 53 δισεκατομμύρια δολάρια – ακόμα ένα μικρό κλάσμα της συνολικής αγοράς στεγαστικών δανείων – αλλά ένα άλμα 50% από το προηγούμενο έτος.
Καθώς περισσότεροι ιδιοκτήτες σπιτιού αισθάνονται παγιδευμένοι από τα στεγαστικά δάνεια σταθερού επιτοκίου πριν από το 2022, αυτός ο αριθμός είναι πιθανό να αυξηθεί.
Περισσότερα από τη γνώμη του Bloomberg:
• Έχεις γιαγιά; Φτιάξτε της ένα σπίτι στην αυλή σας: Conor Sen
• Πώς να προστατέψετε τα χρήματά σας μετά την απόλυση: Αλέξης Λεοντής
• Generation Z, δεν είναι καλό όταν το αφεντικό σε μισεί: Allison Schrager
Αυτή η στήλη δεν αντικατοπτρίζει απαραίτητα τη γνώμη των συντακτών ή του Bloomberg LP και των ιδιοκτητών του.
Ο Αλέξης Λεοντής είναι αρθρογράφος προσωπικών οικονομικών στο Bloomberg Opinion. Προηγουμένως, επέβλεπε τη φορολογική κάλυψη για το Bloomberg News.
Περισσότερες ιστορίες όπως αυτή είναι διαθέσιμες στο bloomberg.com/opinion