Το 2010, οι ευρωπαϊκές εταιρείες ακινήτων ήταν πρόθυμες να επωφεληθούν από το πολύ χαμηλό κόστος δανεισμού. Πάρτε τον Γερμανό ιδιοκτήτη κατοικιών Vonovia SE. Χρηματοδότησε την προσφορά του για την αντίπαλη Deutsche Wohnen πουλώντας ομόλογα σε τιμές αδιανόητες σήμερα. Περίπου 1,8 δισεκατομμύρια ευρώ (1,9 δισεκατομμύρια δολάρια) δανείστηκε με κουπόνι μηδέν τοις εκατό. Το κουπόνι για την 30ετή δόση ήταν μόλις 1,63%.
Έπειτα υπάρχει ο σουηδικός τομέας ακινήτων. Έπρεπε να προσαρμοστεί καθώς τα βασικά επιτόκια εκτινάχθηκαν στο 3% κάτω από το μηδέν σε περίπου τρία χρόνια. Οι σουηδικές εταιρείες έχουν τους υψηλότερους δείκτες δανείων προς εξασφαλίσεις, ένα μέτρο χρέους προς περιουσιακά στοιχεία, στον δείκτη Stoxx Europe 600 Real Estate. Η Castellum AB με έδρα το Γκέτεμποργκ συγκέντρωσε 10 δισεκατομμύρια κορώνες (970 εκατομμύρια δολάρια) την περασμένη εβδομάδα σε μια μαζική πώληση μετοχών για να ενισχύσει τα οικονομικά της, ημέρες αφότου η εγχώρια εταίρος Fabege AB μείωσε το μέρισμά της.
Συγκρίνετε αυτό με το Ηνωμένο Βασίλειο, όπου ο τομέας των ακινήτων είναι πολύ πιο συγκρατημένος. Ο λόγος είναι ότι εταιρείες εισηγμένες στο Χρηματιστήριο του Λονδίνου μπήκαν στη θύελλα του 2008-2009 με σχετικά υψηλή μόχλευση και έπρεπε να πουλήσουν περιουσιακά στοιχεία στο κάτω μέρος της αγοράς ή να ζητήσουν μετρητά από τους επενδυτές. Ως αποτέλεσμα, οι μέτοχοι ζήτησαν οι δείκτες δανείων προς αξία στον τομέα του Ηνωμένου Βασιλείου να μην αυξηθούν πολύ ψηλά ακόμη και μετά την υποχώρηση της χρηματοπιστωτικής κρίσης.
Ο χρηματοοικονομικός περιορισμός σήμαινε ότι οι εταιρείες που ήταν εισηγμένες στο Χρηματιστήριο του Λονδίνου βρίσκονταν σε μειονεκτική θέση, ανταγωνίζονταν τους αγοραστές ιδιωτικών μετοχών σε δημοπρασίες περιουσιακών στοιχείων κατά τη διάρκεια της έκρηξης μετά την κρίση. Και ο οικονομικός συντηρητισμός προφανώς δεν έχει ωφελήσει τους μετόχους – τουλάχιστον όχι ακόμη.
Ρίξτε μια ματιά στις πρόσφατες μειώσεις των τιμών των μετοχών των ευρωπαϊκών ονομάτων με μεγαλύτερη μόχλευση. Από τότε που εισήλθε στο χρηματιστήριο το 2013, η Vonovia πέτυχε συνολική απόδοση (επαναεπένδυση μερισμάτων σε μετοχές) περίπου 120%. Μόνο τρία μέλη του δείκτη ακινήτων Stoxx εκείνη την εποχή τα πήγαν καλύτερα. Η Segro Plc τα πήγε καλύτερα – είναι ένα σημαντικό ευρωπαϊκό παιχνίδι αποθήκης στην καρδιά της οικονομίας του ηλεκτρονικού εμπορίου. Η δεύτερη καλύτερη απόδοση είναι ο Castellum. Τα μεγάλα βρετανικά ονόματα βρίσκονται σχεδόν όλα στο κάτω μισό του πίνακα όσον αφορά τις συνολικές αποδόσεις για την ίδια περίοδο σχεδόν μιας δεκαετίας. Τόσο για τη σύνεση ανταμείβεται.
Αυτό από μόνο του δεν αποτελεί υπεράσπιση μόχλευσης. Όπου οι ηπειρωτικές επιχειρήσεις ξεπέρασαν τις αντίστοιχες εταιρείες του Ηνωμένου Βασιλείου μετά τη χρηματοπιστωτική κρίση, είναι συνήθως επειδή έχουν εκτεθεί σε ισχυρότερες περιφερειακές και κλαδικές αυξήσεις ενοικίων. Σε αντίθεση με τα αυξανόμενα ενοίκια στο Βερολίνο με τη μεγάλη εστίαση του κλάδου του Ηνωμένου Βασιλείου στα εμπορικά κέντρα, που επηρεάζονται από το ηλεκτρονικό εμπόριο και τα γραφεία του Λονδίνου που λειτουργούν εν μέσω αβεβαιότητας για το Brexit. Επιπλέον, μια από τις πιο επιτυχημένες εταιρείες real estate της Σουηδίας, η Hufvudstaden AB, ακμάζει ενώ διατηρεί το χρέος υπό έλεγχο.
Η μόχλευση ενίσχυσε την απόδοση του πυρήνα και στις δύο κατευθύνσεις. Ο χειριστής του εμπορικού κέντρου Unibail-Rodamco-Westfield έχει ένα από τα χειρότερα αποτελέσματα μετόχων την τελευταία δεκαετία. Η Intu Properties, συνεργάτης του Ηνωμένου Βασιλείου, έχει καταρρεύσει σε χρέη καθώς τα καταστήματα έκλεισαν λόγω της πανδημίας.
Το ιδιαίτερο πλεονέκτημα της χαμηλής μόχλευσης είναι η ευελιξία και ο ελεύθερος χώρος που σας δίνουν τη δυνατότητα να κάνετε ευκαιριακές εξαγορές κατά τη διάρκεια ύφεσης όπως τώρα. Το ερώτημα είναι εάν οι ομάδες διαχείρισης του Ηνωμένου Βασιλείου θα λάβουν τώρα υποστήριξη από τους μετόχους για να αναλάβουν περισσότερα χρέη ή να αυξήσουν κεφάλαια, ώστε να μπορούν να επωφεληθούν από αδύναμες εταιρείες σε μια πυρκαγιά πώλησης. Συχνά υπάρχει πίεση να κάνετε το αντίθετο – ρισκάρετε περισσότερο στην κορυφή του κύκλου και να είστε υπερβολικά προσεκτικοί στο κάτω μέρος.
Μπαίνουμε σε μια περίοδο όπου ο τομέας ακινήτων του Ηνωμένου Βασιλείου θα πρέπει να αρχίσει να παίρνει κάτι σε αντάλλαγμα για τον οικονομικό συντηρητισμό. Αλλά το χρέος είναι ακριβό τώρα και οι μέτοχοι είναι πιθανό να είναι απρόθυμοι να εισφέρουν μετρητά καθώς οι μετοχές ακινήτων του Ηνωμένου Βασιλείου διαπραγματεύονται σε χαμηλές αποτιμήσεις. Περαιτέρω αμυντική απομόχλευση στην Ευρώπη φαίνεται πιο πιθανή από τις επιθετικές συγχωνεύσεις και εξαγορές στο Ηνωμένο Βασίλειο.
Περισσότερα από τη γνώμη του Bloomberg:
• Safe Houses Again, ή η επόμενη μεγάλη ύφεση;: John Authers
• Η έκρηξη του Μιλάνου έχει μια σκοτεινή πλευρά: τη Ρέιτσελ Σάντερσον
• Σαφώς το QE ήταν ένα κολοσσιαίο πολιτικό λάθος: η Allison Schrager
Αυτή η στήλη δεν αντικατοπτρίζει απαραίτητα τη γνώμη των συντακτών ή του Bloomberg LP και των ιδιοκτητών του.
Ο Chris Hughes είναι αρθρογράφος του Bloomberg Opinion που καλύπτει συμφωνίες. Στο παρελθόν εργάστηκε για το Reuters Breakingviews, τους Financial Times και την εφημερίδα Independent.
Περισσότερες ιστορίες όπως αυτή είναι διαθέσιμες στο bloomberg.com/opinion