Φαίνεται ότι η αγορά κατοικίας εξηγεί τι χρειάζεται για να κρυώσει: υψηλότερα επιτόκια στεγαστικών δανείων.
Η ισχύς στην αγορά κατοικίας είναι μια ανεπιθύμητη εξέλιξη στον αγώνα της Federal Reserve να μειώσει τον πληθωρισμό στο 2%. Ο πρόεδρος της Fed Τζερόμ Πάουελ μίλησε πέρυσι για την ανάγκη «επαναφοράς» στην αγορά κατοικίας. Στο βαθμό που η αυστηροποίηση των επιτοκίων από τη Fed έχει σκοπό να βοηθήσει στην επανεξισορρόπηση της αγοράς, τα στοιχεία μέχρι στιγμής το 2023 δείχνουν ότι το επιτόκιο 6% είναι πολύ χαμηλό. Για να μην υπερθερμανθεί η οικονομία, τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων γύρω στο 6,5% -κλείνουν την Παρασκευή- πλησιάζουν στο ορόσημο.
Είναι μια απογοητευτική πραγματικότητα, αποκαλύπτοντας για άλλη μια φορά την ένταση μεταξύ της ανάγκης παροχής προσιτών, επαρκών κατοικιών στους ανθρώπους και του στόχου της Fed να σταθεροποιήσει τις τιμές γύρω από τον στόχο του πληθωρισμού 2%.
Δεν είναι δύσκολο να υποστηρίξουμε ότι οι τρέχουσες τάσεις είναι ασυμβίβαστες με τον πληθωρισμό 2%. Η οικονομία πρόσθεσε πάνω από 500.000 θέσεις εργασίας τον Ιανουάριο. Το ποσοστό ανεργίας μειώθηκε στο 3,4%, το χαμηλότερο επίπεδο των τελευταίων 50 ετών. Οι πωλήσεις κατοικιών και αυτοκινήτων φαίνεται να έχουν αυξηθεί. Μετά από αρκετές αναθεωρήσεις δεδομένων, τώρα γνωρίζουμε ότι ο πληθωρισμός του ΔΤΚ το τέταρτο τρίμηνο του 2022 ήταν υψηλότερος από ό,τι πιστεύαμε προηγουμένως και τον Δεκέμβριο αυξήθηκε με ετήσιο ρυθμό 4,3%. Εάν ο πληθωρισμός επιβραδύνθηκε στο 4% στο τέλος του 2022 και στη συνέχεια η οικονομική ανάπτυξη επιταχύνθηκε στις αρχές του 2023, είναι δύσκολο να δούμε μια πορεία πίσω στο 2%.
Αυτό είναι πιθανό να απαιτήσει αυστηρότερους οικονομικούς όρους με τη μορφή υψηλότερων επιτοκίων. Έχουμε ήδη δει πώς οι τιμές στις αγορές αντικατοπτρίζουν μια ισχυρή έκθεση απασχόλησης. Το 10ετές επιτόκιο αυξήθηκε 0,35% μεταξύ της δημοσιοποίησης των στοιχείων για την απασχόληση του Ιανουαρίου και του κλεισίματος της περασμένης Παρασκευής. Τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων τριάντα ετών αυξήθηκαν ακόμη περισσότερο στο 6,5% από 6%.
Αυτό θα βοηθήσει να αποτραπεί η υπερθέρμανση της οικονομίας το 2023, αλλά προσπαθήστε να το πείτε σε έναν πιθανό αγοραστή σπιτιού που έχει δυσκολευτεί με ζητήματα οικονομικής τιμής τον τελευταίο χρόνο. Ακριβώς όπως ήταν στα πρόθυρα να αποκτήσουν σπίτι, όταν τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων έπεσαν στο 6%, τα επιτόκια αυξάνονται ξανά.
Το ερώτημα είναι τι σταματά αυτόν τον απογοητευτικό κύκλο. Στις αρχές του περασμένου έτους, η άνοδος των επιτοκίων στεγαστικών δανείων στο 5% ψύχραξε την αγορά κατοικίας. Τον Δεκέμβριο, περίμενα ότι με την αύξηση των εισοδημάτων και τις ελαφρές μειώσεις στις τιμές των κατοικιών, το επιτόκιο των στεγαστικών δανείων 6% θα σταθεροποιούσε την αγορά κατοικίας. Αποδείχθηκε ότι ήμουν υπερβολικά αισιόδοξος.
Θα χρειαστεί τουλάχιστον 6,5% για να επιτευχθεί η θερμή αλλά όχι θερμή ισορροπία που θέλει η Fed να διατηρήσει τον πληθωρισμό εντός του εύρους στόχου. Όσο η αγορά εργασίας παραμένει ανθεκτική, οποιαδήποτε μείωση στην αγορά κατοικίας λόγω υψηλότερων επιτοκίων στεγαστικών δανείων απλώς οδηγεί σε μεγαλύτερη καταστολή της ζήτησης, οδηγώντας τις τιμές ανοδικά στο μέλλον. Μέχρι το δεύτερο εξάμηνο του έτους, ίσως τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων 7% να είναι το επίπεδο που απαιτείται για να αποτραπεί η εκ νέου φυγή της στεγαστικής αγοράς.
Πρέπει ακόμη να υποθέσουμε ότι η αύξηση των επιτοκίων θα δροσίσει τελικά την οικονομία αρκετά ώστε να αποδυναμώσει την αγορά εργασίας, να συγκρατήσει τον πληθωρισμό και να μειώσει την πίεση στη στέγαση. Αλλά αυτή τη στιγμή, φαίνεται ότι το ποντάρισμα μπορεί να είναι υψηλότερο – ίσως πολύ υψηλότερο – από ό,τι εκτιμήθηκε μόλις πριν από λίγους μήνες. Πού είναι το σημείο καμπής; Μέχρι να τον βρούμε, μην περιμένετε να γίνουν πιο εύκολα τα πράγματα για τους αγοραστές σπιτιού. Η Fed πιστεύει ότι δεν μπορεί να επιτρέψει να συμβεί αυτό.
Περισσότερα από άλλους συγγραφείς κατά τη γνώμη του Bloomberg:
Αυτή η στήλη δεν αντικατοπτρίζει απαραίτητα τη γνώμη των συντακτών ή του Bloomberg LP και των ιδιοκτητών του.
Ο Conor Sen είναι αρθρογράφος του Bloomberg Opinion. Είναι ο ιδρυτής της Peachtree Creek Investments.
Περισσότερες ιστορίες όπως αυτή είναι διαθέσιμες στο bloomberg.com/opinion