Εν τω μεταξύ, υπάρχει μια άλλη εξήγηση που ισχύει σε μεγάλο βαθμό. Το θέμα είναι ότι οι τοπικές κυβερνήσεις στην ενδοχώρα, νότια και δυτικά – αυτό που το Γραφείο Απογραφής των ΗΠΑ αποκαλεί Mountain Division – χτίζουν πολλά νέα σπίτια και διαμερίσματα για να μετακομίσουν οι άνθρωποι. Τον Απρίλιο του 2020, αυτές οι περιοχές αντιπροσώπευαν το 45,6% του πληθυσμού των 331,4 εκατομμυρίων ΗΠΑ, αυξάνοντας στο 46,3% μέχρι τα μέσα του 2022. Το 2020-2022 αντιπροσώπευαν το 65,8% της κατασκευής νέων κατοικιών.
Αυτή η ανισορροπία γίνεται λίγο πιο απτή αν δούμε την κατασκευή κατοικιών ανά μητροπολιτική περιοχή. Εδώ είναι εκείνες όπου οι τοπικές κυβερνήσεις έχουν εκδώσει άδειες για τις περισσότερες νέες κατοικίες τα τελευταία τρία χρόνια (το Γραφείο Απογραφής δεν παρακολουθεί τη στέγαση που ξεκίνησε ή ολοκληρώθηκε σε τοπικό επίπεδο, επομένως τα στατιστικά στοιχεία αδειών είναι τα καλύτερα διαθέσιμα δεδομένα).
Ναι, υπάρχουν μερικές περιοχές στη λίστα εκτός των νότιων και δυτικών βουνών. Το New York-Newark-Jersey City βρίσκεται κοντά στην κορυφή. Αλλά είναι μακράν η πιο πυκνοκατοικημένη μητροπολιτική περιοχή της χώρας, με περισσότερο από τον διπλάσιο πληθυσμό του μετρό του Ντάλας και του μετρό του Χιούστον μαζί, και λιγότερο από το ήμισυ των νέων κατοικιών. Το μετρό του Λος Άντζελες, με σχεδόν έξι φορές περισσότερους κατοίκους από το μετρό του Ώστιν, επέτρεπε το ένα τρίτο λιγότερες μονάδες στέγασης.
Επομένως, χρειάζεται κάποια προσαρμογή στον πληθυσμό. Ακολουθούν οι 15 κορυφαίες μητροπολιτικές περιοχές (πληθυσμός 1 εκατομμυρίου ή περισσότερο) στις οποίες χορηγήθηκαν άδειες στέγασης το 2020-2022 σε σχέση με τον πληθυσμό τους το 2020. Έντεκα είναι στα νότια και τρία στα δυτικά στην ενδοχώρα.
Πολλές από αυτές τις μητροπολιτικές περιοχές είναι σε θέση να χτίσουν πολλές περισσότερες οικιστικές μονάδες, εν μέρει επειδή περιβάλλονται από ως επί το πλείστον επίπεδη γη όπου οι προγραμματιστές μπορούν εύκολα να χτίσουν νέες γειτονιές. Αλλά δεν είναι μόνο αυτό που συμβαίνει. Στο ευρύτερο Σιάτλ, μια μητρόπολη της Δυτικής Ακτής που περιβάλλεται από βουνά και νερό που αποτελεί γεωγραφική ανωμαλία σε αυτόν τον κατάλογο, το 69% των εγκεκριμένων νέων κατοικιών ήταν σε πολυκατοικίες, σχεδόν το ήμισυ στο ίδιο το Σιάτλ. Τα condos αντιπροσώπευαν επίσης την πλειοψηφία των νέων κατοικιών που επιτρέπονται μέσα και γύρω από το Όστιν, το Σολτ Λέικ Σίτι και το Ντένβερ, και περισσότερο από το 40% στους μετρό του Ορλάντο, του Σαν Αντόνιο και του Ρίτσμοντ.
Με τη σειρά τους, εδώ είναι οι 15 μεγάλες μητροπολιτικές περιοχές με τον μικρότερο αριθμό νέων διαμερισμάτων που εγκρίθηκαν ανά 100 κατοίκους το 2020-2022.
Η ζήτηση, φυσικά, παίζει μεγάλο ρόλο εδώ. Μεταξύ των μητροπολιτικών περιοχών όλων των μεγεθών των ΗΠΑ, αυτή με τις λιγότερες εγκρίσεις νέων κατοικιών τα τελευταία τρία χρόνια -μόλις 17 μονοκατοικίες- είναι το Danville του Ιλινόις, φωλιασμένο ανάμεσα σε χωράφια με καλαμπόκι και σόγια στα σύνορα της Ιντιάνα, περίπου δύο ώρες νότια της Σικάγο. Οι περιορισμοί εφοδιασμού, όπως ο νιμμπιισμός, η ρύθμιση, η έλλειψη διαθέσιμης γης και το υψηλό κόστος κατασκευής σίγουρα δεν αποτελούν εμπόδια στο Danville και πιθανότατα δεν είναι σημαντικοί παράγοντες που επιβραδύνουν την κατασκευή στις περισσότερες από τις μεγάλες μητροπολιτικές περιοχές της παραπάνω λίστας.
Γύρω από το Λος Άντζελες, το Σαν Φρανσίσκο, τη Νέα Υόρκη και το Σαν Χοσέ, η ιστορία είναι διαφορετική. Σίγουρα, και στα τέσσερα μέρη υπάρχουν άλλες πτυχές της ζωής που απωθούν τους ανθρώπους τα τελευταία χρόνια. Αλλά δεν είναι τυχαίο ότι το Λος Άντζελες, το Σαν Φρανσίσκο και το Σαν Χοσέ κατατάσσονται στις τρεις τελευταίες θέσεις στη μητροπολιτική περιοχή της Federal Reserve Bank of Atlanta στο Home Owning Affordability Monitor, το οποίο συγκρίνει τις μέσες τιμές κατοικίας και άλλα κόστη στέγασης με τα τοπικά μεσαία εισοδήματα των νοικοκυριών και Η Νέα Υόρκη είναι η έκτη λιγότερο προσιτή (την τέταρτη και την πέμπτη θέση καταλαμβάνουν δύο άλλες μητροπολιτικές περιοχές της Καλιφόρνια, το Σαν Ντιέγκο-Κάρλσμπαντ και το Όξναρντ-Τάουζαντ Όουκς-Βεντούρα). Η χρόνια υποπαραγωγή νέων κατοικιών σε αυτές τις περιοχές έχει οδηγήσει τις τιμές σε επίπεδα που αποθαρρύνουν τους ανθρώπους.
Περισσότερα από τους συγγραφείς κατά την άποψη του Bloomberg:
• Δεν μπορείτε να εγκαταλείψετε ένα χαμηλό επιτόκιο στεγαστικών δανείων; Ανανεώστε!: Αλέξης Λεοντής
• Η κατασκευή περισσότερων κατοικιών το καθιστά φθηνότερο. Αλήθεια: Τζάστιν Φοξ
• Γιατί οι Millennials ακολουθούν τους Boomers South: Conor Sen
Αυτή η στήλη δεν αντικατοπτρίζει απαραίτητα τη γνώμη των συντακτών ή του Bloomberg LP και των ιδιοκτητών του.
Ο Justin Fox είναι επιχειρηματικός αρθρογράφος στο Bloomberg Opinion. Πρώην διευθυντής σύνταξης του Harvard Business Review, έχει γράψει για το Time, το Fortune και το American Banker. Είναι συγγραφέας του βιβλίου «Ο μύθος της ορθολογικής αγοράς».
Περισσότερες ιστορίες όπως αυτή είναι διαθέσιμες στο bloomberg.com/opinion